リノベーションを検討しているけれど、「結局いくらかかるの？」という疑問を抱えていませんか。新築よりも安く済むイメージがあるリノベーションですが、工事の範囲や建物の状態によって費用は大きく変動します。
リノベーションの費用相場は、マンションで坪単価30万〜60万円、戸建てで坪単価40万〜70万円が目安です。ただし、間取り変更やスケルトンリノベーションなどフルリノベーションの場合は、それ以上になるケースも珍しくありません。
この記事では、リノベーションの費用相場を坪単価・総額の両面から詳しく解説します。マンションと戸建てそれぞれの費用目安、費用を左右する要因、予算別にできる工事の具体例まで紹介しているので、リノベーション計画の参考にしてください。
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リノベーションの費用相場を坪単価で確認
リノベーションの費用を把握する上で、最もわかりやすい指標が「坪単価」です。坪単価とは、1坪（約3.3㎡）あたりにかかる工事費用のことで、リノベーション会社が見積もりを出す際にも使われる基本的な単位です。
マンションのリノベーション坪単価は30万〜60万円が相場です。マンションは構造体（躯体）をそのまま活かすため、戸建てに比べると費用が抑えやすい傾向にあります。一方で、管理規約による制限や共用部分との兼ね合いがあるため、自由度には限りがある点にも注意が必要です。
戸建てのリノベーション坪単価は40万〜70万円が目安となります。戸建ての場合は屋根・外壁・基礎の補修が加わるケースが多く、マンションよりも費用が高くなりやすい傾向があります。特に築40年以上の木造住宅では、耐震補強が必要になることが多く、費用が上振れする要因になります。
| 建物タイプ | 坪単価の目安 | 60㎡（約18坪）の場合 | 80㎡（約24坪）の場合 |
|---|---|---|---|
| マンション（部分リノベ） | 15万〜30万円 | 270万〜540万円 | 360万〜720万円 |
| マンション（フルリノベ） | 30万〜60万円 | 540万〜1,080万円 | 720万〜1,440万円 |
| 戸建て（部分リノベ） | 20万〜40万円 | 360万〜720万円 | 480万〜960万円 |
| 戸建て（フルリノベ） | 40万〜70万円 | 720万〜1,260万円 | 960万〜1,680万円 |
リノベーション費用を左右する5つの要因
リノベーションの費用は一律ではなく、さまざまな要因によって変動します。見積もりを取る前に、何が費用に影響するのかを理解しておくと、予算との折り合いがつけやすくなります。
1. 工事の範囲と規模
部分的なリノベーション（水回りだけ、LDKだけなど）とフルリノベーション（スケルトンにして全面改修）では、費用に大きな差が出ます。フルリノベーションは部分リノベーションの2〜3倍の費用がかかるのが一般的です。
2. 建物の築年数と状態
築年数が古いほど、見えない部分の補修が必要になるリスクが高まります。特に築40年を超える物件では、配管の全交換や断熱材の追加、耐震補強などが必要になるケースが多く、解体してみないとわからない追加費用が発生しやすくなります。
3. 使用する素材・設備のグレード
キッチンやユニットバスなどの設備は、メーカーやグレードによって価格が大きく異なります。たとえばシステムキッチンの場合、スタンダードグレードで50万〜80万円、ハイグレードで120万〜200万円以上と倍以上の差が出ることもあります。
4. 間取り変更の有無
壁を撤去して広いLDKにする、部屋数を増やすといった間取り変更は、構造の補強や配管の移設が伴うため費用が上がります。間取り変更を含むリノベーションは、同じ面積でも100万〜300万円ほど費用が上乗せされることが一般的です。
5. 施工エリアと施工会社
都市部と地方では人件費に差があるため、同じ工事内容でも費用が変わります。また、大手リノベーション会社と地元工務店では、設計費や管理費の考え方が異なるため、見積もり金額に差が出ます。
予算別に見るリノベーションの工事内容
リノベーションは予算によってできる工事の幅が大きく異なります。自分の予算でどの程度の工事が可能なのか、目安を把握しておきましょう。
予算300万〜500万円でできること
この予算帯では、水回り（キッチン・浴室・トイレ・洗面台）の設備交換を中心とした部分リノベーションが可能です。壁紙や床材の張り替えも組み合わせれば、見た目の印象を大きく変えることができます。
- キッチン交換：50万〜120万円
- 浴室交換（ユニットバス）：60万〜130万円
- トイレ交換：15万〜40万円
- 洗面台交換：10万〜30万円
- 壁紙・床材の張り替え（LDK）：30万〜80万円
予算500万〜800万円でできること
水回りの交換に加えて、LDKの間取り変更や内装の全面リニューアルが視野に入ります。この予算帯は「見違えるほどきれいになった」と感じる方が多いゾーンで、築20〜30年程度のマンションであれば十分な満足度が得られます。
予算800万〜1,200万円でできること
マンションであればフルリノベーション（スケルトンリノベーション）が可能な価格帯です。間取りを自由に設計し直し、配管もすべて新しくできるため、新築同様の住まいに生まれ変わらせることができます。
予算1,200万〜2,000万円でできること
戸建てのフルリノベーションが本格的に検討できる予算帯です。耐震補強、断熱改修、屋根・外壁の補修まで含めた大規模な工事が可能になります。新築の6〜7割程度の費用で、新築以上のこだわりを実現できるのがこの価格帯の魅力です。
リノベーション費用の内訳を知っておこう
リノベーション費用は「工事費」だけではなく、さまざまな項目で構成されています。見積もりを比較する際に内訳を理解しておくと、適正価格かどうかの判断がしやすくなります。
| 費用項目 | 内容 | 全体に占める割合の目安 |
|---|---|---|
| 設計費 | 図面作成・プランニング | 5〜15% |
| 材料費 | 建材・設備機器の購入費 | 30〜40% |
| 施工費（人件費） | 職人の作業費 | 30〜40% |
| 解体・撤去費 | 既存設備や壁の解体費用 | 5〜10% |
| 諸経費 | 現場管理費・廃材処分費など | 10〜15% |
一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会のデータによると、リフォーム・リノベーション工事の平均費用は年々上昇傾向にあります。資材価格の高騰が影響しているため、早めの計画が費用面では有利といえます。
リノベーション費用を抑えるための7つのコツ
リノベーションは高額な買い物ですが、工夫次第で費用を抑えることができます。品質を落とさずにコストダウンできるポイントを紹介します。
1. 優先順位を明確にする
「こだわりたい場所」と「そこそこでいい場所」を事前に決めておくことが大切です。キッチンにはこだわりたいけれど、洗面台はスタンダードグレードで十分、といったメリハリをつけることで、全体のコストを調整できます。
2. 設備のグレードを調整する
メーカーのカタログ価格ではなく、施工会社が仕入れやすいメーカーを選ぶことで10〜20%のコストダウンが可能な場合があります。同等の機能を持つ設備でも、メーカーによって価格差があるため、担当者に相談してみましょう。
3. 間取り変更は最小限にする
壁の撤去や配管の移設を伴う間取り変更は費用がかさみます。既存の間取りを活かしながら、内装や設備で雰囲気を変える方がコストパフォーマンスは高くなります。
4. 複数社から見積もりを取る
最低でも3社から見積もりを取り、内容と価格を比較しましょう。同じ工事内容でも会社によって100万円以上の差が出ることは珍しくありません。ただし、安さだけで選ぶと品質に問題が出る場合があるため、実績や口コミも合わせて確認することが重要です。
5. 補助金・減税制度を活用する
リノベーションでは、耐震・省エネ・バリアフリーに関する工事で国や自治体の補助金が利用できる場合があります。国土交通省の住宅リフォーム支援制度を確認し、対象となる工事があれば積極的に活用しましょう。
6. 施工時期を工夫する
リノベーション業界にも繁忙期と閑散期があります。一般的に1月〜3月は繁忙期で費用が高くなりやすく、4月〜6月や10月〜11月は比較的落ち着いているため、値引き交渉がしやすい傾向にあります。
7. DIYできる部分は自分で行う
壁の塗装や棚の取り付けなど、専門技術が不要な部分をDIYで行うことで、人件費を削減できます。ただし、電気・ガス・水道に関わる工事は資格が必要なため、必ずプロに任せましょう。
費用を抑えることに注力しすぎて、耐震補強や断熱改修などの基本性能に関わる工事を削らないように注意してください。見えない部分こそ、長期的な住み心地と安全性に直結します。
リノベーションローンの選び方
リノベーション費用は自己資金だけで賄えないケースも多く、ローンを利用する方がほとんどです。リノベーションで利用できるローンは主に2種類あります。
住宅ローンは金利が低い（年0.5〜1.5%程度）のが最大のメリットですが、審査が厳しく、中古物件の購入とセットでないと利用できない金融機関もあります。一方、リフォームローンは審査がゆるやかで手続きも簡単ですが、金利は年2〜5%程度と高めに設定されています。
| ローンの種類 | 金利の目安 | 借入期間 | 審査難易度 | 担保 |
|---|---|---|---|---|
| 住宅ローン | 年0.5〜1.5% | 最長35年 | 厳しい | 必要（物件） |
| リフォームローン | 年2〜5% | 最長15年 | やさしい | 不要のケースが多い |
中古物件の購入とリノベーションを同時に行う場合は、物件購入費とリノベーション費用をまとめて住宅ローンで借りる「一体型ローン」を検討するのがおすすめです。金利が低く、返済計画も立てやすくなります。
リノベーション費用で失敗しないための注意点
リノベーションでは、想定外の出費が発生することがあります。事前に知っておけば避けられるトラブルも多いため、以下のポイントを押さえておきましょう。
追加費用が発生するケース
解体してみたら想定よりも構造が傷んでいた、配管の状態が悪く全交換が必要になった、というケースは珍しくありません。予算には10〜15%程度の予備費を確保しておくことが重要です。
見積もりの「一式」表記に注意
見積もりに「解体工事一式：○○万円」とだけ記載されている場合、具体的にどこまでが含まれているのか不明確です。後から「それは別途費用です」と言われないよう、内訳を細かく出してもらうことが大切です。
仮住まい費用も忘れずに
フルリノベーションの場合、工事期間中は別の場所に住む必要があります。仮住まいの家賃や引っ越し費用（2回分）も予算に含めて計画しましょう。工事期間が2〜3ヶ月の場合、仮住まい費用として30万〜60万円程度は見込んでおく必要があります。
一般社団法人リノベーション協議会では、リノベーション工事の品質基準や施工ガイドラインを定めています。施工会社を選ぶ際の参考にしてみてください。
リノベーション費用に関するQ&A
Q. リノベーションとリフォームの費用の違いは？
A. リフォームは原状回復が目的で、水回り交換や壁紙の張り替えなど比較的小規模な工事が中心です。費用は数十万〜300万円程度が多いです。一方リノベーションは間取り変更や性能向上を含む大規模な改修で、500万〜2,000万円程度の費用がかかります。
Q. リノベーション費用に消費税はかかりますか？
A. はい、リノベーション工事には消費税が課税されます。見積もり金額が税込みか税抜きかは必ず確認してください。1,000万円の工事であれば消費税だけで100万円になります。
Q. リノベーション費用は住宅ローン控除の対象になりますか？
A. 一定の条件を満たすリノベーション工事は住宅ローン控除の対象になります。主な条件として、工事費用が100万円以上であること、床面積が50㎡以上であることなどがあります。詳細は税務署や税理士に確認しましょう。
Q. 見積もりは無料ですか？何社に依頼すべきですか？
A. ほとんどのリノベーション会社は、初回相談と概算見積もりを無料で行っています。最低3社に見積もりを依頼し、金額だけでなく提案内容や対応の丁寧さも比較して判断するのがおすすめです。
Q. リノベーション費用が相場より極端に安い会社は大丈夫ですか？
A. 相場より極端に安い見積もりには注意が必要です。必要な工程が省かれていたり、後から追加費用を請求されるケースがあります。安さの理由を明確に説明してもらい、過去の施工実績も確認した上で判断してください。
