中古物件を購入してリノベーションする「中古＋リノベ」は、新築よりもコストを抑えつつ理想の住まいを手に入れられる方法として人気が高まっています。しかし、リノベーション向きの物件にはいくつかの条件があり、やみくもに探しても良い物件に出会えるとは限りません。
この記事では、リノベーション向き物件の探し方と選び方のポイントを、マンション・戸建てそれぞれの視点からわかりやすく解説していきます。
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リノベーション向き物件を探す前に決めておくこと
物件探しを始める前に、以下の3点を整理しておくと判断がブレにくくなります。
1. リノベーションの目的を明確にする
「広いLDKがほしい」「在宅ワークの個室を確保したい」「水回りを一新したい」など、リノベーションで実現したいことを具体的に書き出しておくことが大切です。目的が曖昧だと、物件選びの軸が定まらず、後悔につながりやすくなります。
2. 総予算を決める
物件の購入費用とリノベーション費用は合わせて考える必要があります。物件に予算をかけすぎると、リノベーションに回すお金が足りなくなります。一般的には物件価格：リノベ費用＝7：3〜6：4の比率が目安とされています。
3. エリアと広さの条件を絞る
通勤・通学の利便性、周辺環境、将来の資産価値なども考慮して、エリアと広さの条件を絞りましょう。条件を広げすぎると物件が多すぎて選べなくなり、絞りすぎると見つからなくなります。
条件を整理する段階では、実際のリノベーション事例をまとめた書籍に目を通しておくと「この広さならどこまで変えられるのか」のイメージが具体的になり、条件を絞り込みやすくなります。
リノベーション向きの物件を見極めるチェックポイント
すべての中古物件がリノベーションに向いているわけではありません。以下のポイントを押さえて、リノベ向きかどうかを判断しましょう。
構造を確認する（マンションの場合）
マンションには「ラーメン構造」と「壁式構造」の2種類があります。間取り変更の自由度が高いのはラーメン構造です。壁式構造は撤去できない壁が多く、大幅な間取り変更が難しいケースがあります。
管理規約を確認する（マンションの場合）
マンションでは、管理規約によってリノベーションの範囲が制限されている場合があります。床材の遮音等級や水回りの移動制限など、事前に管理組合に確認しておきましょう。
築年数と耐震基準を確認する
1981年6月以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」に適合しています。新耐震基準の物件を選ぶのが基本ですが、旧耐震基準の物件でも耐震診断で安全性が確認できれば候補に入れてOKです。
配管の状態を確認する
築30年以上の物件では、給排水管の劣化が進んでいることがあります。配管の交換が可能な構造かどうかを確認しましょう。マンションの場合、共用部分の配管（縦管）は個人では交換できないため、管理組合の修繕計画もチェックが必要です。
外壁・屋根の状態を確認する（戸建ての場合）
戸建ての場合は、外壁のひび割れや屋根の劣化、雨漏りの形跡がないかを確認しましょう。構造躯体に問題があると、リノベーション費用が大幅に膨らむ可能性があります。
物件の探し方は3つのルートがある
リノベーション向き物件を探すルートは、大きく3つあります。
1. ワンストップリノベーション会社に依頼する
物件探しからリノベーション工事までを一貫して対応してくれる会社で、リノベ初心者にはこのルートが最もおすすめです。リノベーション向きかどうかの判断を専門家が行ってくれるため、物件選びで失敗するリスクが低くなります。
2. 不動産会社で探す
通常の不動産ポータルサイトや地元の不動産会社で中古物件を探す方法です。物件の選択肢は広いですが、リノベーション向きかどうかの判断は自分でする必要があります。
3. リノベーション済み物件を探す
すでにリノベーションが完了している物件を購入する方法です。入居までの時間が短いメリットがありますが、間取りやデザインを自分好みにカスタマイズすることはできません。
内見時にチェックすべきポイント
気になる物件が見つかったら、内見時に以下のポイントを確認しましょう。
日当たり・通風・騒音
日当たりの良さや風通し、周辺の騒音レベルは、リノベーションでは変えられない要素です。時間帯を変えて複数回内見するのがベストです。
水回りの位置と配管経路
キッチンや浴室を移動したい場合は、配管の経路が確保できるかが重要です。マンションの場合は床下のスペース（二重床かどうか）もチェックしましょう。
共用部分の管理状態（マンション）
エントランス、廊下、ゴミ置き場などの共用部分が清潔に保たれているかどうかは、管理組合の質を反映しています。管理状態が良いマンションは、将来の資産価値も維持されやすい傾向にあります。
ホームインスペクション（住宅診断）の活用
建物の状態を専門家に診断してもらう「ホームインスペクション」は、購入前のリスク回避に有効です。費用は5万〜10万円程度が相場で、構造の問題や雨漏りリスクなどを事前に把握できます。
専門家の診断とは別に、内見では自分でも寸法を測っておくと後の間取り検討がラクになります。天井高や壁の長さを一人で素早く測れるレーザー距離計を持っていく方も増えています。
物件探しで見落としがちなチェックポイント
内見時に見落としがちですが、後々大きな問題になりうるポイントを紹介します。
マンションの修繕積立金と管理費
マンションの場合、修繕積立金と管理費は毎月かかるランニングコストです。金額が適正かどうか、過去に値上げがあったか、今後の値上げ予定はあるかを管理組合に確認しましょう。修繕積立金が極端に安い場合は、将来の大規模修繕時に一時金の徴収が行われる可能性があります。
大規模修繕の履歴と計画（マンション）
マンションの長期修繕計画書を確認して、過去の大規模修繕が適切に行われているか、今後の修繕計画はしっかり立てられているかをチェックしましょう。修繕計画が不十分なマンションは、建物全体の劣化が進みやすくなります。
周辺環境の変化リスク
物件の近くに空き地や駐車場がある場合、将来的にマンションやビルが建つ可能性があります。日当たりや眺望が変わるリスクを考慮して、周辺の都市計画情報も確認しておくと安心です。
ハザードマップの確認
水害・土砂災害・地震のリスクを把握するために、自治体が公開しているハザードマップは必ずチェックしましょう。近年は豪雨による浸水被害が増えているため、浸水リスクの高いエリアかどうかは物件選びの重要な判断材料になります。
リノベーション物件探しのスケジュール感
中古物件を購入してリノベーションするまでの全体スケジュールを把握しておきましょう。
物件探し：1〜3ヶ月程度
希望条件に合う物件がすぐに見つかるとは限りません。焦って妥協すると後悔につながるので、余裕を持ったスケジュールで探しましょう。
物件購入手続き：1〜2ヶ月程度
住宅ローンの審査や売買契約、登記手続きなどに時間がかかります。リフォーム一体型住宅ローンの場合は、リノベーションの見積もりも同時に進める必要があります。
設計・プランニング：1〜3ヶ月程度
リノベーション会社との打ち合わせを重ねて、間取り・デザイン・設備を決定します。こだわりが多いほど時間がかかるので、優先順位をつけて効率的に決めていくのがコツです。
工事：2〜6ヶ月程度
部分リノベなら2ヶ月程度、フルリノベなら3〜6ヶ月程度が一般的です。工事中は仮住まいが必要になるケースもあります。
仮住まいを挟む場合は荷造りが2回発生するため、サイズの揃ったダンボールをまとめて用意しておくと運び出しがスムーズになります。
トータルで考えると、物件探しから入居まで半年〜1年程度かかることも珍しくありません。引っ越し希望日から逆算して、早めに行動を始めましょう。
Q&A｜リノベーション物件探しでよくある質問
Q. 築何年くらいの物件がリノベーション向き？
一般的には築20年〜30年の物件が、物件価格が落ち着いていてリノベーション向きとされています。マンションの場合は築25年前後で価格の下落が緩やかになるため、資産価値の面でもおすすめです。
Q. 「リノベーション済み」物件と「自分でリノベ」どっちがいい？
こだわりの間取りやデザインを実現したいなら「自分でリノベ」、手間をかけずすぐに住みたいなら「リノベーション済み」がおすすめです。ただし、リノベ済み物件は見えない部分の施工品質がわからないリスクもあります。
Q. リノベーション向きの物件がなかなか見つからない場合は？
エリアや予算の条件を少し広げてみるか、ワンストップリノベーション会社に相談してみましょう。非公開物件の情報を持っている会社もあるため、選択肢が広がる可能性があります。
まとめ
リノベーション物件を探す際は、事前にリノベーションの目的・総予算・エリアの条件を整理しておくことが大切です。物件選びでは構造・管理規約・築年数・配管の状態をしっかりチェックし、リノベーション向きかどうかを見極めましょう。
初心者の方は、物件探しからリノベ工事までを一貫して対応してくれるワンストップリノベーション会社に相談するのがおすすめです。焦らず丁寧に探して、後悔のない物件選びをしてください。
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